Regola n. 4 – valuta attentamente le spese accessorie del mutuo

Quando dovrai valutare la “convenienza” di un mutuo, questa è data non solo dagli interessi che paghi, ma anche, e in misura straordinaria, dalle spese accessorie. Ora te elenco:

• Istruttoria applicata dalla banca
• Perizia tecnico-estimativa
• Assicurazione obbligatoria sulla casa
• Commissioni di incasso rata
• Comunicazioni varie della banca
• Spese connesse all’apertura di un conto corrente se richiesto
• e la più gravosa di tutte: assicurazione vita, invalidità permanente e perdita di impiego.

Precisiamo. Queste assicurazioni non sono obbligatorie, ma non ti ci vorrà molto per capire che, vista la redditività per la banca, offrono un corredo interessante al gradimento dell’operazione nel suo complesso, da parte della banca stessa.

Non mi dilungherò sull’argomento, ne parlo approfonditamente in un articolo specifico dedicato alle assicurazioni.

Non dico di farne a meno, anzi, in molti casi sono di indiscussa utilità, a condizione di capire bene che cosa si stia facendo, se sia la soluzione più adatta e come la si stia pagando.

Ora ti consiglio di leggere con molta attenzione quanto sto per svelarti.

Questo perché ti elencherò, ad una ad una, tutte le componenti nascoste nelle maglie dei mutui che, tutte insieme, costituiscono una vera e propria bomba pronta ad esplodere, con effetti distruttivi per le tue tasche.

• Ti elencherò l’incidenza delle spese accessorie.
• Come queste graveranno sul reale costo del mutuo.
• Come possano diventare anche più importanti per te rispetto al tasso d’interesse

Solo comprendendo in che modo incidono potrai capire quale mutuo è veramente conveniente e quale no.

Come un tasso conveniente potrebbe solo rivelarsi uno specchietto per le allodole, a fronte di spese accessorie spropositate.

Per rendere facilmente comprensibili queste informazioni ti farò un esempio. Leggilo attentamente e fanne tesoro, perché di vero tesoro si tratta.

Prendiamo ad esempio un mutuo di 100.000 €, tasso fisso più basso che puoi trovare oggi, 3.50%, durata 30 anni. La rata ammonta a 449,04 € al mese. Questo significa che al termine avrai restituito 161.656 €.

In pratica 61.656 € di interessi. Fidati, ho già fatto i calcoli.

Fin qui tutto chiaro? Bene, ma il bello sta per arrivare.

Fatte salve le differenze da banca a banca, diciamo che l’istruttoria incide per circa 1000 € , la perizia per 250 € e la polizza obbligatoria sull’immobile altri 1000 € (ma questo dipende dal valore di perizia di ricostruzione a nuovo).

Spese incasso rata variano in genere da 2,50 € fino a 5 €. Se moltiplicati per 360 rate ci danno altri 1000 € abbondanti.

Aggiungiamo ora i costi per l’invio delle comunicazioni e poi ancora l’eventuale costo di un conto corrente dedicato. Incidenza annua forfettaria di altri 30 € l’anno.

Moltiplicando per 30 anni dobbiamo aggiungere altri 1000 €. In totale siamo già arrivati a 4500 €.

Ma il piatto forte deve ancora arrivare. Preparati. Nel menù lo trovi alla voce: “Assicurazione vita”.

Questa può incidere sul mutuo del quale stiamo parlando per circa il 9%, se pagata a premio unico anticipato. Se rateizzata, alle stesse condizione del mutuo, pesa per altri 11.200 €. Con tutti i soldi già sul tavolo è l’ennesima pietanza indigesta.

A conti fatti siamo arrivati a quasi 16.000. Se paragonati ai 61.656 dovuti invece per interessi, è intuitivo comprendere che le spese accessorie incidono per un ulteriore 25% sulla somma degli interessi.

Fossi in te, e per lavoro spesso mi ci trovo, farei molta attenzione a quanto ti ho appena descritto. Molti inseguono un tasso dello zero virgola qualche cosa % in meno (risparmio complessivo di interessi sul mutuo di cui ti ho fatto l’esempio?) 10/12€ al mese.

Poi ci rimettono migliaia di euro per il solo fatto di non aver attentamente considerato ciò da cui ti ho appena messo in guardia.

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Se invece desideri condividere subito con me la tua situazione specifica o se vuoi approfondire l’argomento, hai la possibilità di farmi una domanda relativa proprio al tuo caso, alla quale risponderò in maniera totalmente gratuita.