Hai giocato almeno una volta a “Mercante in Fiera”? La brillante idea nasce dall’ingegno di una straccivendolo veneziano di nome Girolamo Bambarara.

Costui nel lontano1522, per dar via le cianfrusaglie che nessuno comprava, escogitò un sistema per metterle a profitto.

A ciascuna di esse abbinò due pezzetti di carta identici. Quindi iniziò a vendere una dei pezzetti agli spettatori, riponendo l’altro in un’una scatola. Fatto ciò radunò la folla di ingenui partecipanti e cominciò ad estrarre dalla scatola un foglietto alla volta.

Gli sprovveduti possessori della copia del foglietto, appena estratto, dovevano purtroppo riporlo in un recipiente con sopra scritto “ Pazienza”.

Capirai che questo è un gioco di pura fortuna, non di abilità.

Se stai per comprare una casa e per farlo hai bisogno di chiedere un mutuo, vuoi affidarti alla “ Dea Bendata” come fecero gli sprovveduti avventori del buon Girolamo o al contrario, conoscere bene l’argomento?

Non ho dubbi che la tua scelta sia quella di saperne il più possibile. Per questo ho deciso di rivelarti in questo articolo tutte le preziose informazioni che ti garantiranno di ottenere il mutuo più conveniente per te.

Passo dopo passo , apprenderai facilmente tutte le regole delle quali, mai e poi mai, ti dovrai scordare quando deciderai di fare un mutuo per acquistare la tua prossima casa.

Se applicate in maniera precisa, per molti anni, garantiranno serenità a te e ai tuoi cari.

Cominciamo..

Regola n. 1 – stabilisci esattamente di quanto mutuo hai realmente bisogno.

Detta così potrebbe sembrare quasi banale. Continuando a leggere scoprirai esattamente il contrario. Moltissimi sottovalutano questa regola e le conseguenze derivanti possono farti sperperare inutilmente molti soldi.

Che tu abbia solo iniziato a cercare la casa dei tuoi sogni, che invece abbia già adocchiato qualcosa di interessante e stia pensando di formulare una proposta di acquisto, devi assolutamente farti 2 semplici domanda:

“ di quanto mutuo ho bisogno?“

e come logica conseguenza

“ nella mia situazione, quanto sarà tendenzialmente disposta ad erogarmi una banca?”

La risposta alla prima domanda è semplicissima se segui questo scherma.

Costo della casa più somma di tutte le spese accessorie. Ne avrai sentito parlare: agenzia immobiliare , notaio , tasse , spese bancarie ecc. Ti do un’idea di massima. Parliamo, nella maggior parte dei casi di una cifra tra i 10.000 e i 20.000 E. Non pochissimi. Vero?

Attenzione! Non di rado le agenzie immobiliari tendono a darti un importo sottostimato di tutte queste spese.

Questo per incoraggiarti nel processo di acquisto senza badare alle conseguenze che potrebbero derivartene. In questo posso aiutarti, clicca QUI e ottieni il costo completo delle spese accessorie per acquistare la tua casa

Oppure

Ti basta cliccare sul bottone per ottenere l’importo esatto delle tue spese accessorie

A questo punto, ottenuta la somma data dal costo della casa + le spese accessorie, detrai tuoi risparmi, o quanto di essi sei disposto ad investire. Quanto rimane rappresenta il mutuo che ti serve.

Se l’importo è uguale o minore all’80% del costo della sola casa stai a buon punto. Se invece è maggiore dell’80% , anzi arriva al 100%, la tua strada è in salita. Ma a tutto c’è rimedio. O quasi.

Se ti trovi in questa seconda condizione ti consiglio di cliccare subito QUI e passare ad un articolo completamente dedicato a te e alla tua specifica situazione o, se preferisci, continua a leggere ma, senza scordare di leggere poi quanto ti ho espressamente dedicato nell’apposito articolo.

Regola n. 2 – decidi il tipo di tasso più adatto alle tue esigenze.

In questo momento non esiste discussione. Che tu abbia un reddito da dipendente o che svolga qualsiasi attività in proprio, solo e sempre, tasso fisso.

Chiedi però sempre il TAEG ( tasso effettivo di interesse ). Il TAN ( tasso nominale annuo) dice poco. Minore è la differenza tra i due, più convenienza ne avrai a parità di tan.

Regola n. 3 – decidi la durata più idonea alle tue esigenze.

La durata è un elemento cruciale del mutuo. Tendenzialmente le banche premiano le durate minori, premiandole con tassi migliori.

Ti sembra questo un valido motivo per impiccarsi? A me proprio no.

Il mutuo che stai per prendere ti accompagnerà per una lunga e importante parte della tua vita. Ce la faccio oggi, non significa ce la farò sicuramente domani. E non perché mi piaccia giocare al “ gatto nero”.

Lo sai bene almeno quanto me. Lavoro, imprevisti, salute influenzano di continuo il nostro destino.

Ti dico questo perché quando ho iniziato a occuparmi di mutui , negli anni 90, i tassi non erano quelli di oggi. Immaginali moltiplicati per 5/6/ anche 7 volte. Allungare un mutuo di pochi anni era un vero e proprio bagno di sangue.

Oggi potrai approfittare di tassi talmente bassi che poco influirà sul tuo bilancio allungare di qualche anno la durata.

Mi spiego: se il tasso è alto un anno di interesse in più produce un costo alto. Se il tasso è basso un anno in più produce un costo basso.

Non sottovalutare l’importantissimo aspetto legato anche alla tua tranquillità e alla serenità che da essa deriva.

Sostenere un impegno, cui far facilmente fronte, influisce positivamente anche sulla salute. E questo non ha prezzo.

E siccome chiunque parli di mutui parla solo di soldi. Spesso si limita a fare il tecnico scemo, senza tenere in minima considerazione le tue giuste preoccupazioni , i tuoi dubbi, i tuoi stati d’animo e l’ansia che da questi deriva, voglio aiutarti anche in questo aspetto.

Ti darò per questo un’altra preziosa informazione.

Vuoi avere una rata leggera, che non ti dia preoccupazione, ma al tempo stesso un tuo grande desiderio è anche quello di accorciare la durata del mutuo?

La soluzione c’è

Dal 2007 non è prevista alcuna penale di estinzione anticipata sui mutui acquisto casa. E’ anche possibile effettuare estinzioni anticipate di capitale, purché non inferiori a 1000 E.

Risultato?

Potrai restituire piccole quote di capitale ottenendo la riduzione della rata o talvolta anche della durata.

Conseguenza?

Risparmio di interessi e accorciamento della durata. Potrai pagare tutti i mesi la rata leggera convenuta e quando avrai da parte almeno 1000 euro restituirli in solo conto capitale.

Regola n. 4 – valuta attentamente le spese accessorie del mutuo

Quando dovrai valutare la convenienza di un muto, questa è data non solo dagli interessi che paghi ma anche, e in misura straordinaria, dalle spese accessorie.

Più precisamente queste sono:

istruttoria applicata dalla banca

perizia tecnico-estimativa

assicurazione obbligatoria sulla casa

commissioni di incasso rata

comunicazioni varie della banca

spese connesse all’apertura di un conto corrente se richiesto

e infine la più gravosa di tutte: assicurazione vita, invalidità permanente e perdita di impiego.

Sulle ultime 3 non mi dilungherò, ne parlo approfonditamente in uno articolo specifico dedicato alle assicurazioni. Non dico di farne a meno, anzi in molti casi sono di indiscussa utilità, a condizione di capire bene che cosa si stia facendo.

Ora ti chiedo di leggere con molta attenzione quanto sto per svelarti.

Questo perché ti elencherò ad una ad una tutte le componenti nascoste nelle maglie dei mutui che, tutte insieme, costituiscono una vera e propria bomba che potrebbe esplodere con effetti distruttivi nelle tue tasche.

Ti rivelerò l’incidenza delle spese accessorie. Come queste graveranno sul reale costo del mutuo. Come possano diventare anche più importanti per te rispetto al tasso d’interesse.

Comprendendo in che modo incidono potrai capire quale mutuo è veramente conveniente e quale no.

Come, un tasso conveniente, potrebbe solo rivelarsi uno specchietto per le allodole a fronte di spese accessorie spropositate.

Per rendere facilmente comprensibili queste informazioni ti farò un esempio. Leggilo attentamente e fanne tesoro, perché di vero tesoro si tratta.

Prendiamo ad esempio un mutuo di 100.000 E , tasso fisso 1.50 %, durata 30 anni La rata ammonta ad E 345,12 E al mese. Questo significa che alla fine avrai restituito 124.243 E.

In pratica , 24.243 E di interessi. Fidati, ho già fatto i calcoli.

Fin qui tutto chiaro? Bene, ma il bello sta per venire.

Fatte salve le differenze da banca a banca diciamo che l’istruttoria incide per circa 1000 E , la perizia per 250 E , la polizza obbligatoria sull’immobile altri 1000 ( questo dipende dalla perizia ).

Spese incasso rata variano in genere da 2,50 fino a 5 E . Se moltiplicati per 360 rate mi danno altri 1000 E abbondanti.

Aggiungiamo ora i costi per l’invio delle comunicazioni e poi ancora l’eventuale costo di un conto corrente dedicato. Incidenza annua forfettaria di altri 30 E l’anno.

Moltiplicando per 30 anni dobbiamo aggiungere altri 1000 E. In totale siamo già arrivati a 4500 E.

Ma il piatto forte deve ancora arrivare. Preparati. Nel menù lo trovi alla voce:

Assicurazione vita .

Questa può incidere sul mutuo del quale stiamo parlando per circa il 9%, se pagata a premio unico anticipato. Se rateizzata, alle stesse condizione del mutuo, pesa per altri 11.200 E. Con tutti i soldi già sul tavolo è l’ennesima pietanza indigesta.

A conti fatti siamo arrivati a quasi 16.000. Se paragonati ai 24.243 dovuti invece per interessi, è intuitivo comprendere che le spese accessorie incidono per circa i 2/3 degli interessi.

Fossi in te, e per lavoro, spesso mi ci trovo, farei molta attenzione a quanto ti ho appena descritto. Molti inseguono un tasso dello 0,10% in meno ( risparmio complessivo di interessi sul mutuo di cui ti ho fatto l’esempio ) 1720 E , solo 4,44 E al mese.

Poi ci rimettono migliaia di euro per il solo fatto di non aver attentamente considerato ciò da cui ti ho appena messo in guardia.

Regola n. 5 – valuta attentamente la fonte delle informazioni

Adesso ti darò un suggerimenti grazie ai quali potrai acquisire un potere unico, in grado di proteggerti dalla mala informazione.

Essenzialmente quando deciderai di chiedere un mutuo, a meno che tu non lavori in banca o non faccia nella vita quello io faccio da tantissimi anni, dovrai scegliere una di queste 5 soluzioni o più di una contemporaneamente:

• rivolgerti direttamente alla tua banca
• valutare da solo le proposte di varie istituti di credito
• affidarti alla consulenza di un professionista del settore che collabori con più banche o peggio:
• spulciare inutili preventivatori rata, trovati su internet, che nel migliore dei casi ti spediscono in una filiale di una banca nella quale non avresti mai pensato di metter piede in vita tua
• internet
• al sentito dire o all’amico che ci dice di saperne

Detto ciò, sono sicuro che sei una persona prudente e riflessiva. Quindi non sottovalutare quanto sto per dirti. Sarebbe un grave errore.

Non di rado mi è capitato di imbattermi in persone prudenti e riflessive che, prese dall’ansia e dalla preoccupazione, ma anche dall’euforia per l’acquisto di una nuova casa, hanno sottovalutato i rischi derivanti da una conoscenza poco approfondita della materia.

Così facendo non sempre facciamo i nostri interessi, anzi. E ti dico perché:

1. Internet sa tutto di mutui, ma non sa chi sei tu. Quale mutuo è meglio per te. Come ti ho descritto sopra non sempre funzione. Prendo il miglior tasso e basta. Magari.
2. Il sentito dire sa dal sentito dire e così via. Poi scopri che il primo che l’ha detto , sapeva di insetti ma non di mutui.
3. Il direttore della banca, “ce lo vedi a consigliarti un’altra banca, dicendoti che la filiale di fronte è più conveniente della sua? ”. Nessun biasimo per questo. Fa il suo mestiere.

Sono decine di anni che mi occupo di mutui per le famiglie. Ho trascorso la maggior parte della vita a studiare questa materia. Scritto centinaia e centinaia di pagine su questi argomenti e assistito migliaia di persone.

Disgraziatamente, troppe volte, mi sono imbattuto in tante di loro, costrette a subire situazioni disastrose, perché mal consigliate.

Non fare come loro. Evita i loro errori. Rimani concentrato sulle regole che ti ho elencate. Portale sempre con te per non trovarti in spiacevoli situazioni.

Per essere più chiaro possibile non scordare mai che l’importo del mutuo, i costi ad esso connessi, Il tipo di tasso – fisso o variabile – , la durata , le eventuali polizze assicurative associate, rappresentano le caratteristiche del mutuo che ti verrà concesso, non le regole.

Le regole ti sono indispensabili per ricavare il massimo profitto possibile dalle caratteristiche.

Quindi tornando al “ dove trovo le informazioni che mi servono? ” – ci tengo a focalizzare la tua attenzione su due aspetti di fondamentale importanza.

Non mi dilungo su internet o sul sentito dire da tizio o caio, ti ho già detto cosa ne penso.

Se cerchi consigli le strade alla meno peggio, sono 3. Le prime 3 che ti ho elencato sopra.

1. La tua banca , dove conosci il direttore o almeno un impiegato.

2. Ti fai un giro per banche e ascolti quello che ti raccontano o propongono.

3. Ti affidi a un consulente mutui indipendente da questa o quella banca.

Queste soluzioni presentano pregi e difetti.

Perché tu possa trarre i maggiori benefici da queste fonti considera che:

Il direttore della banca sicuramente è uno che ne dovrebbe sapere di queste cose. Almeno si spera. Questo è il pregio. Purtroppo vive un annoso ed irrisolto problema di conflitto di interesse.

Anche se, come da lui ci si aspetterebbe, conoscesse alla perfezione le offerte della concorrenza, e in parte ne dubito, non ce lo vedo proprio a consigliarti altro se non quanto ha sul suo bancone.

Difficilmente ti consiglierà un’altra banca sua concorrente. Anche se più conveniente della sua.

Lo stesso dicasi girando per banche.

Tendenzialmente i pregi e i difetti sono gli stessi della situazione sopra descritta. Ognuna ti dirà che ha il mutuo migliore. A questo ci aggiungerei anche la inevitabile confusione generata da tante informazioni contrastanti.

Veramente difficile e complicato distinguere il meglio dal peggio.

Il consulente indipendente? di sicuro non ha gli stessi conflitti di interesse del direttore. Questo è il pregio.

Al massimo potrebbe avere un interesse ad orientare la tua scelta verso istituti più remunerativi per lui. Condizione questa accettabile solo quando comporti vantaggi e benefici anche per te.

Naturalmente dovrai pretendere che questi risultati siano ottenuti in modo chiaro, veloce ed efficiente, visto che proprio per questo lo paghi.

Se hai avuto la costanza di leggere fino a qui non voglio lasciarti senza regalarti ulteriori due consigli che non considero vere e proprie regole ma, che sono certo, ti saranno utilissimi.

Sono basati sul buon senso e sull’esperienza di tanti anni trascorsi a contatto con centinaia di consulenti. Esperienza maturata sul campo e non solo su pagine ingiallite di manuali che non riuscirebbe a decifrare nemmeno l’Azzeccagarbugli.

1. Diffida sempre, e questo vale in tutti i campi, di chi ti sembra troppo economico. Costa poco, quasi sempre uguale a “vale poco”. Le eccezioni esistono, ma sono appunto eccezioni. Il più delle volte si tratta di persone che stanno alla canna del gas.

2. Diffida , anzi scappa a gambe levate se ti vengono fatte proposte tipo: “ Facciamo finta che l’immobile lo paghi più di quanto effettivamente costi”/“Nessun pericolo“/“ Possiamo sistemare i redditi”/“ Facciamo vedere sul conto corrente più soldi di quanti ne hai” e così via.

Scappa ancor più velocemente se ti viene chiesto anche un solo euro prima del risultato. Se ti interessa l’argomento trovi interessanti spunti in proposito, in la Fantastica borsa di Mary Poppins

Riepilogando:

• Qualsiasi mutuo ha delle caratteristiche
• Per trarre dalle caratteristiche vantaggi bisogna applicare delle regole
• Stabilisci esattamente di quanto mutuo hai bisogno
• Decidi il tipo di tasso più adatto alle tue esigenze
• Decidi la durata più idonea alle tue esigenze
• Valuta attentamente le spese accessorie del mutuo
• Valuta attentamente le fonti delle informazioni

Se sei arrivato alla conclusione di questo articolo, sono sicuro che non fai parte di quel genere di persone che fanno le cose così come vengono, ma fai parte di quella categoria di persone che prima vogliono capire bene e poi fare.

Se desideri condividere con me la tua situazione specifica o se vuoi approfondire l’argomento hai la possibilità di farmi una domanda relativa proprio al tuo caso cliccando qui, alla quale risponderò in maniera totalmente gratuita.

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A presto